Lorsque vous envisagez d’acheter un logement, le chemin peut être semé d’embûches, surtout pour les primo-accédants. Ces jeunes ménages, souvent moins fortunés que les propriétaires, rencontrent des difficultés notables pour finaliser leur budget. Un des éléments clés à prendre en compte sont les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), souvent regroupés, à tort, sous le terme générique de « frais de notaire ».
EN BREF
- Le DMTO représente une charge financière significative pour les primo-accédants, s’élevant de 7 % à 8 % du prix d'achat immobilier.
- Depuis la mise en place de la loi de finances 2025, les départements peuvent temporairement augmenter ce taux à 5 % jusqu'en 2028.
- Aucune exonération des droits de mutation n'est prévue pour les primo-accédants à ce jour, excepté dans certaines communes.
Les droit de mutation, perçus lors d’une transaction immobilière, reviennent essentiellement aux communes où se situe le bien, tout en constituant une ressource primordiale pour les départements. À titre d'exemple, pour un achat immobilier de 200 000 euros, l'acquéreur doit prévoir une somme additionnelle d'au moins 14 000 euros, les frais d’acquisition totalisant entre 7 % et 8 % du prix d'achat.
Ce montant inclut divers acteurs dans le partage : les départements perçoivent entre 3,8 % et 4,5 % du montant des transactions, le reste étant réparti entre les communes, l’État et les notaires. Cette structure complexe de frais peut constituer un frein à l’achat immobilier pour de nombreux ménages.
La situation s'est aggravée ces derniers temps, avec un ralentissement des transactions immobilières observé depuis 2022. Cela a eu pour conséquence une forte baisse des recettes fiscales pour les collectivités locales. En réponse, la loi de finances pour 2025 a ouvert la voie à une augmentation temporaire du plafond des DMTO, autorisant les départements à relever ce taux à 5 % du prix de vente, et ce jusqu’au 30 avril 2028. Les primo-accédants, quant à eux, conservent un taux d'imposition à 4,5 %. Une évolution favorable dans un contexte déjà tendu pour les jeunes acheteurs.
Réalités des départements
Un an après l’adoption de la loi de finances, 83 conseils départementaux sur 101 ont décidé d’adopter ce taux de 5 % pour les acquéreurs, à l’exception notable de l’Indre et de Mayotte qui maintiennent un taux de 3,80 %. Il est également à noter que seul le département de la Savoie a décidé de réduire le taux appliqué aux primo-accédants à 4 %. En revanche, aucun autre département n’a opté pour une exonération, ce qui soulève des interrogations quant à l'accessibilité de la propriété pour les jeunes ménages.
Il n'y a donc pas que des bonnes nouvelles pour les primo-accédants : on observe une situation où les droits de mutation peuvent être perçus comme un véritable obstacle à l’accès à la propriété. Ces mesures temporaires, bien qu'elles semblent offrir un léger répit, soulèvent de nombreuses questions sur la perception de ces frais et leur impact sur les futurs acheteurs. Reste à savoir si d'autres départements emboîteront le pas de la Savoie ou s'ils continueront à appliquer le taux plébiscité pour les acquéreurs déjà établis.
Une réflexion s’impose : à l’heure où il devient de plus en plus difficile pour les jeunes générations d’accéder à la propriété, quelles mesures structurelles seront mises en place pour alléger ce fardeau ? La réponse pourrait déterminer l’avenir du logement pour toute une génération.