A l’approche des élections municipales de 2026, le débat autour des impôts locaux ne cesse de prendre de l’ampleur. Cette année, le taux de taxe foncière a montré une quasi-stabilité, selon le 19e rapport de l’Observatoire des taxes foncières de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI). Toutefois, cette situation ne doit pas occulter la réalité : la revalorisation légale des valeurs locatives, prévue à 1,7 % en 2025, a entraîné une hausse de la facture pour les propriétaires. Frédéric Zumbiehl, juriste à l’UNPI, souligne que, sur dix ans, entre 2014 et 2024, la taxe foncière a en moyenne augmenté de 37,3 %, avec des augmentations record atteignant 87,9 % à Paris et 56,5 % à Strasbourg.
EN BREF
- Stabilité apparente de la taxe foncière, mais hausse des valeurs locatives à prévoir.
- Les propriétaires ressentent une pression accrue sur leurs investissements immobiliers.
- Certaines villes conservent un potentiel attractif malgré la fiscalité alourdie.
Une note salée pour les bailleurs
Entre 2019 et 2024, la dynamique de hausse fiscale a été particulièrement marquée avec des taux records pour les valeurs locatives. Les bailleurs, de leur côté, accusent le coup. Pierre-Emmanuel Jus, directeur général de Maslow, une plateforme d’investissement locatif, observe que la suppression de la taxe d’habitation a profité aux locataires, mais a mis en difficulté les propriétaires quant à leur rentabilité. Cette situation est d’autant plus préoccupante que, durant la même période, les revenus locatifs n’ont augmenté que de 15,4 % selon l’Insee.
Actuellement, la taxe foncière représente en moyenne l'équivalent de 2,4 mois de loyers, un chiffre à nuancer selon les villes et les contextes. Jus précise que, cinq ans en arrière, une simulation intégrait un mois de loyer pour la taxe foncière ; aujourd’hui, il faut considérer deux, voire trois mois dans certains cas. Des villes comme Grenoble, Montpellier ou Marseille se distinguent avec des taux cumulés de taxe foncière dépassant les 60 %, levant ainsi des questions quant à l’avenir de l’investissement immobilier dans ces zones.
Des zones encore attractives
Malgré la pression fiscale, certaines villes continuent d’attirer des investisseurs. Le lien entre la taxe foncière et la dynamique du marché immobilier local demeure complexe. Pierre-Emmanuel Jus souligne qu'il existe un besoin croissant d’évaluer ce critère pour les investissements, bien qu’il soit moins critique pour les propriétaires occupants. L’indice d’attractivité fiscale développé par Maslow mesure la capacité d’une ville à demeurer attractive malgré l’augmentation de la fiscalité locale.
Ce classement met en lumière des zones périurbaines ou des villes de taille intermédiaire, connues pour leur accessibilité, leur cadre de vie agréable et une gestion fiscale maîtrisée. Des localisations comme Massy, Vénissieux ou Castelnau-le-Lez émergent ainsi comme des choix séduisants pour les investisseurs. En revanche, les grandes métropoles subissent une fiscalité plus lourde et des prix élevés qui impactent significativement leurs rendements locatifs.
Il convient cependant de rappeler que la fiscalité ne doit pas être le seul facteur déterminant avant un achat immobilier. Un investisseur avisé se doit aussi de considérer des éléments tels que le taux de vacance locative ainsi que la profondeur et la robustesse du marché, essentielles pour une revente future réussie.